Developer Menawarkan Rumah Sertifikat HGB, Bahayakah?

Apa Itu Sertifikat HGB?

Baca Juga:

• Hunian Tipe 36 Bisa Jadi Tempat BBQ Seru, Ini 6 Inspirasi Taman Belakangnya!
• Rumah Hemat Energi: Rahasia Hunian Sejuk dan Ramah Lingkungan
• Di Balik Indahnya Pemandangan: Risiko Tersembunyi Kamar Menghadap Taman

Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) adalah jenis sertifikat yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk membangun dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Sertifikat ini memberikan hak kepada pemilik untuk menggunakan tanah dalam jangka waktu tertentu untuk tujuan tertentu, seperti pembangunan rumah tinggal atau komersial. HGB ini biasanya berlaku untuk 30 tahun dan bisa diperpanjang.

Mengapa Developer Hanya Bisa Memberikan Sertifikat HGB?

Ada beberapa alasan mengapa developer hanya dapat memberikan sertifikat HGB dan bukan SHM. Pertama, badan hukum seperti perusahaan (PT) tidak diperbolehkan untuk memiliki tanah dalam bentuk SHM berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria. Lahan yang dikelola oleh developer umumnya memiliki status Hak Guna Usaha (HGU) atau Hak Guna Bangunan (HGB).

HGB diberikan kepada individu atau badan hukum untuk membangun dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya dengan batas waktu tertentu. Setelah bangunan selesai dibangun dan memenuhi persyaratan yang ditetapkan, status tanah dapat ditingkatkan menjadi SHM, meskipun proses ini membutuhkan waktu dan biaya yang tidak sedikit.

Perbedaan Sertifikat HGB dan SHM

Sertifikat Hak Milik (SHM) memberikan hak penuh kepada pemegangnya atas tanah beserta seluruh manfaat yang ada di atasnya. Perbedaan mendasar antara HGB dan SHM adalah dalam hal kepemilikan tanah. Pada sertifikat HGB, tanah masih dimiliki oleh pihak lain, seperti pemerintah atau perusahaan, sedangkan dengan SHM, pemegang sertifikat memiliki tanah tersebut secara penuh.

Kapan Rumah Baru dari Developer Bisa Disertifikatkan SHM?

Rumah baru yang dibeli dari developer bisa disertifikatkan dengan SHM setelah pembangunan selesai dan memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh pemerintah. Proses ini dimulai setelah pembeli menandatangani akta jual beli dan melakukan balik nama. Meskipun demikian, sertifikat tetap berbentuk HGB hingga pengajuan perubahan status ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Pengalihan status ini biasanya dilakukan oleh developer setelah proses administrasi selesai.

Bagaimana Jika Rumah Dibeli Melalui KPR?

Jika pembeli memilih untuk membeli rumah dengan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sertifikat yang diterbitkan biasanya masih dalam bentuk HGB. Hal ini dikarenakan, dalam proses KPR, rumah yang dibeli menjadi jaminan untuk pinjaman yang diberikan oleh bank. Selama masa kredit, bank akan menyimpan sertifikat HGB sebagai jaminan dan pemilik rumah tetap memiliki hak atas properti tersebut. Namun, bank memegang hak legal atas properti tersebut sampai pinjaman dilunasi.

Jika masa berlaku HGB berakhir sebelum pinjaman KPR lunas, maka status sertifikat harus ditingkatkan menjadi SHM. Ini penting untuk memastikan bahwa rumah tersebut tetap sah sebagai objek jaminan hutang. Proses peningkatan status HGB menjadi SHM akan melibatkan proses administrasi dan legalisasi di BPN.

Syarat Peningkatan HGB Menjadi SHM

Untuk meningkatkan status HGB menjadi SHM, pemilik rumah perlu mengajukan permohonan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan memenuhi beberapa persyaratan yang telah ditentukan. Pertama, properti yang dimohonkan harus digunakan sebagai rumah tinggal dan bukan untuk tujuan komersial atau industri. Pemohon juga harus memiliki sertifikat HGB asli dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) yang mencantumkan bahwa properti tersebut digunakan sebagai tempat tinggal.

Selain itu, pemohon harus menyediakan dokumen identitas seperti KTP dan Kartu Keluarga (KK), serta melakukan pembayaran sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Jika properti digunakan untuk tujuan komersial seperti rumah toko (ruko), gudang, atau kantor, statusnya tidak bisa ditingkatkan menjadi SHM, dan sertifikatnya tetap akan berbentuk HGB.

Apakah Sertifikat HGB Dapat Diperpanjang?

Ya, sertifikat HGB dapat diperpanjang setelah masa berlaku habis. Masa berlaku sertifikat HGB umumnya adalah 30 tahun, dan pemegang hak dapat memperpanjangnya untuk periode yang sama. Namun, pengajuan perpanjangan harus dilakukan minimal dua tahun sebelum masa berlaku sertifikat berakhir. Proses perpanjangan ini dilakukan melalui permohonan ke BPN.

Meskipun HGB dapat diperpanjang, hal ini tetap bukan hak kepemilikan penuh seperti SHM. HGB tetap terbatas oleh kondisi dan kebijakan tanah negara, seperti tujuan penggunaan tanah yang harus sesuai dengan ketentuan yang tertera dalam sertifikat. Oleh karena itu, jika memungkinkan, pemegang HGB mungkin ingin mempertimbangkan untuk meningkatkan status sertifikat menjadi SHM, terutama jika mereka berencana untuk memiliki hak kepemilikan penuh atas tanah tersebut.

Memahami jenis sertifikat yang ditawarkan oleh developer sangat penting bagi calon pembeli rumah untuk menghindari kebingungannya. Sertifikat HGB adalah hal yang wajar dan umum ditawarkan oleh developer, namun bagi pembeli yang ingin memiliki hak kepemilikan penuh atas tanah, proses peningkatan status ke SHM bisa dilakukan setelah memenuhi persyaratan tertentu. Dengan mengetahui hal ini, Anda bisa membuat keputusan yang lebih tepat dan terhindar dari potensi masalah di kemudian hari.